Cuando buscas una vivienda es fácil centrar toda la atención en el precio anunciado. Sin embargo, el importe que aparece en el anuncio no representa necesariamente todo el dinero que necesitarás para completar la operación.
A la compra hay que sumar impuestos, gastos de notaría y Registro de la Propiedad y, si necesitas financiación, determinados costes relacionados con la hipoteca.
La cantidad final dependerá principalmente de si compras una vivienda nueva o de segunda mano, del precio del inmueble, de si va a ser tu vivienda habitual y de tus circunstancias personales.
Si estás pensando en comprar una vivienda en Elche, conocer estos gastos desde el principio te permitirá definir un presupuesto mucho más realista.
¿Qué gastos hay que pagar al comprar una vivienda?
Los principales gastos que puede asumir un comprador son:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en viviendas usadas
- IVA en viviendas nuevas
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando corresponda
- Notaría
- Registro de la Propiedad
- Gestoría si se contrata
- Tasación si se solicita una hipoteca
- Otros posibles gastos relacionados con la financiación
La diferencia más importante está en los impuestos. Una vivienda nueva y una vivienda de segunda mano no tributan de la misma forma.
Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
Si compras una vivienda usada en Elche, el principal impuesto que tendrás que afrontar es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, conocido habitualmente como ITP.
Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general aplicable a la adquisición de inmuebles en la Comunitat Valenciana es del 9 %. Cuando el valor del inmueble supera el millón de euros, el tipo general aplicable es del 11 %.
Por ejemplo, si compras una vivienda usada por 200.000 euros y resulta aplicable el tipo general del 9 %, el impuesto sería:
200.000 € × 9 % = 18.000 €
Este importe debe tenerse en cuenta desde el principio porque supone uno de los principales desembolsos adicionales al precio de compra.
¿El ITP se calcula siempre sobre el precio de compra?
No necesariamente.
En la compra de un inmueble sujeto a ITP hay que tener en cuenta el valor de referencia del Catastro. Como regla general, este valor actúa como base mínima de tributación.
Si el precio, contraprestación o valor declarado es superior al valor de referencia, se utiliza el importe superior. Si no existe valor de referencia, entran en juego las reglas previstas para determinar la base imponible.
Por este motivo, antes de comprar una vivienda de segunda mano es recomendable consultar su valor de referencia. Comprar por debajo de ese valor no significa automáticamente que el impuesto se vaya a calcular sobre el precio efectivamente pagado.
¿Existen tipos reducidos de ITP en la Comunitat Valenciana?
Cuando compras una vivienda nueva directamente al promotor, la tributación cambia.
Las primeras entregas de viviendas realizadas por el promotor están sujetas a IVA en lugar de al ITP. Con carácter general, el comprador paga un 10 % de IVA sobre el precio de la vivienda.
Por ejemplo, para una vivienda nueva con un precio de 200.000 euros:
200.000 € × 10 % = 20.000 € de IVA
Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden tributar al tipo reducido del 4 %.
Actos Jurídicos Documentados al comprar vivienda nueva
La adquisición de una vivienda nueva sujeta a IVA implica también la formalización de una escritura pública que puede estar sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
En la Comunitat Valenciana existe una diferencia especialmente importante dependiendo del destino de la vivienda.
Las escrituras que documentan la adquisición de una vivienda habitual tienen actualmente un tipo de AJD del 0,1 %. Para los casos en los que no resulte aplicable este tipo u otro específico, el tipo general es del 1,4 % desde el 1 de junio de 2026.
Por eso no es correcto aplicar automáticamente el mismo porcentaje de AJD a cualquier vivienda nueva.
Si compras para residir de forma habitual, como segunda residencia o como inversión, la fiscalidad de la operación puede ser diferente.
Gastos de notaría
La escritura pública de compraventa se formaliza ante notario y genera unos honorarios regulados mediante arancel.
El importe no es una tarifa libre fijada por cada notaría, sino que los honorarios notariales están regulados por el Estado. La cuantía dependerá de las características y valor de la operación y de la documentación que sea necesaria.
El reparto de estos gastos también puede depender de lo acordado entre comprador y vendedor. A falta de pacto, la normativa establece determinadas reglas de distribución, mientras que las copias solicitadas por el comprador corresponden a este.
Por ello, antes de firmar unas arras conviene comprobar qué se ha establecido respecto al reparto de los gastos de compraventa.
Gastos del Registro de la Propiedad
Después de firmar la escritura es recomendable inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
La inscripción permite hacer pública registralmente la nueva titularidad y ofrece seguridad frente a terceros. Los aranceles registrales también están regulados y su importe depende de las características de la operación.
No debería confundirse este gasto con el de la nota simple que puede solicitarse antes de comprar para comprobar quién figura como propietario y si existen hipotecas, embargos u otras cargas sobre la vivienda.
Gastos de gestoría
La gestoría no siempre es obligatoria en una compraventa realizada sin financiación.
El comprador puede realizar determinados trámites personalmente o encargarlos a un profesional. Entre ellos se encuentran la presentación de impuestos y la tramitación de la inscripción registral.
Cuando existe una hipoteca es habitual que intervenga una gestoría en la tramitación de la operación.
Conviene pedir previamente información sobre sus honorarios y comprobar qué trabajos están incluidos.
¿Qué gastos tienes si compras con hipoteca?
Comprar mediante financiación no significa que el comprador tenga que asumir todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de los principales gastos de formalización de una hipoteca establece que el banco asume los gastos de notaría correspondientes al préstamo, Registro, gestoría e impuestos asociados a su formalización.
El comprador debe asumir principalmente el coste de la tasación del inmueble y, si la solicita, su copia de la escritura del préstamo. También puede existir una comisión de apertura si está contemplada en las condiciones de la hipoteca.
Es importante diferenciar estos gastos de los propios de la compraventa. Que el banco pague determinados costes relacionados con la hipoteca no significa que asuma los impuestos o gastos que corresponden al comprador por adquirir la vivienda.
La tasación de la vivienda
Si vas a solicitar una hipoteca, normalmente será necesario realizar una tasación del inmueble.
Su finalidad es determinar el valor de la vivienda que servirá como garantía del préstamo. La tasación debe realizarse por una sociedad homologada y su coste corresponde al cliente.
Una tasación tampoco garantiza que el banco vaya a conceder la financiación. La entidad analizará también tus ingresos, deudas, estabilidad económica y capacidad para asumir las cuotas.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal no debe confundirse con los impuestos que paga normalmente el comprador.
En una compraventa ordinaria, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana corresponde generalmente al vendedor. El Notariado también señala esta distribución al explicar los gastos habituales derivados de una compraventa.
Por tanto, no debería añadirse automáticamente la plusvalía municipal al cálculo de gastos del comprador.
¿Qué ocurre si compras una vivienda a un vendedor no residente?
Existe una situación especial que conviene conocer en una zona como Elche y la Costa Blanca, donde pueden encontrarse propiedades pertenecientes a propietarios no residentes en España.
Cuando compras un inmueble a una persona no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211.
No es un impuesto adicional que se sume al precio de compra. Esa cantidad se descuenta del importe que debe recibir el vendedor y constituye un pago a cuenta de los impuestos de este.
El plazo para presentar el modelo 211 es de un mes desde la fecha de transmisión.
Ejemplo de gastos al comprar una vivienda usada
Supongamos que compras en Elche una vivienda de segunda mano por 200.000 euros y que resulta aplicable el tipo general de ITP.
El cálculo inicial sería:
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000 € |
| ITP al 9 % | 18.000 € |
| Notaría | Variable |
| Registro | Variable |
| Gestoría | Si se contrata |
| Tasación | Si existe hipoteca |
Solo el ITP elevaría en este ejemplo el desembolso a 218.000 euros antes de contabilizar los demás gastos de la compraventa.
El cálculo podría cambiar si el valor de referencia del inmueble fuese superior al precio declarado o si el comprador pudiera acogerse a un tipo reducido.
Ejemplo de gastos al comprar una vivienda nueva
Para una vivienda nueva de 200.000 euros, adquirida como vivienda habitual y suponiendo que sean aplicables los tipos ordinarios correspondientes:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000 € |
| IVA al 10 % | 20.000 € |
| AJD al 0,1 % | 200 € |
| Notaría | Variable |
| Registro | Variable |
| Gestoría | Si se contrata |
| Tasación | Si existe hipoteca |
En este supuesto, los impuestos representarían inicialmente 20.200 euros, a los que habría que añadir el resto de gastos correspondientes a la operación.
Si la vivienda no tuviera la consideración de vivienda habitual, habría que analizar qué tipo de AJD corresponde antes de realizar el cálculo.
¿Cuánto dinero necesitas realmente para comprar una vivienda?
El precio máximo que puedes pagar por una casa no debería calcularse únicamente en función del dinero que tienes ahorrado y de la hipoteca que puede concederte el banco.
Tienes que reservar una parte de tus ahorros para cubrir los impuestos y gastos de compraventa.
También debes tener en cuenta que la entidad financiera puede no financiar el precio completo de la vivienda. La diferencia entre el préstamo concedido y el precio de compra tendrá que aportarse con recursos propios.
Por eso es recomendable realizar tres cálculos antes de comenzar la búsqueda:
- Cuánto dinero tienes disponible
- Qué importe puedes obtener mediante financiación
- Cuánto tendrás que reservar para impuestos y gastos
Solo después de conocer estas tres cifras podrás establecer un presupuesto de compra realmente fiable.
¿Cuándo se pagan los impuestos de la compra?
En la Comunitat Valenciana, el plazo general para presentar la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es de un mes desde que se realiza el acto o contrato.
Aunque la gestoría, la notaría u otro profesional pueda encargarse de su tramitación, es importante que el comprador conozca las obligaciones fiscales y compruebe posteriormente que se han presentado correctamente.
Calcula los gastos antes de comprar una vivienda en Elche
Saber cuánto cuesta realmente comprar una vivienda evita una de las sorpresas más frecuentes durante una operación inmobiliaria: descubrir que los ahorros disponibles no son suficientes para cubrir el precio, los impuestos y todos los gastos asociados.
Antes de realizar una oferta conviene analizar si la vivienda es nueva o usada, comprobar el valor de referencia cuando corresponda, estudiar si puedes beneficiarte de algún tipo reducido y calcular los gastos derivados de la financiación.
En nuestra inmobiliaria podemos ayudarte a encontrar una vivienda en Elche que se ajuste tanto a tus necesidades como a tu presupuesto real, teniendo en cuenta desde el principio los principales costes que acompañan a la compra.
Si estás pensando en comprar una vivienda en Elche, podemos acompañarte durante la búsqueda, las visitas, la negociación y las distintas fases de la operación para que tengas claro qué estás comprando y qué desembolso tendrás que afrontar.
